아파트담보대출 한도 90%까지 나오는 곳이 있다고?

“집값의 90%까지 대출이 가능하다”는 말, 정말 사실일까요? 요즘처럼 자금 사정이 빠듯한 시기에 이런 소문을 들으면 솔깃해질 수밖에 없어요.

 

실제로 은행에서는 LTV(담보인정비율)과 DSR(총부채원리금상환비율) 등 각종 규제로 인해 대출 한도가 제한되지만, 일부 2금융권이나 특수상품에서는 예외적으로 90%에 가까운 대출이 가능한 경우도 있습니다. 아파트담보대출 한도가 90%까지 나올 수 있는 경우와 그 조건, 주의할 점까지 구체적으로 정리해드릴게요.

 

 

아파트담보대출 한도는 왜 70~80%가 기본일까?

보통 주택담보대출은 LTV 규제에 따라 최대 한도가 정해져요.

• 투기과열지구나 조정대상지역에서는 최대 40~70%
• 비규제지역은 최대 70~80% 정도가 일반적이에요.

정부의 가계부채 관리 강화 기조(예: 6·27 대책) 이후, 1금융권은 소득 대비 원리금 상환능력을 보는 DSR 40% 규제까지 적용하기 때문에 실제 대출 가능 금액은 KB시세의 60~70% 수준에 머무는 경우가 많습니다.

 

하지만 예외적으로 잔금 부족·사업자·후순위 대출 등을 활용할 경우, 총 대출액이 매입가 또는 시세의 90%에 근접하는 케이스도 존재해요.

 

1금융권에서는 90% 대출이 사실상 불가능한 이유

국민은행·신한은행·하나은행 등 주요 시중은행의 주택담보대출은 모두 LTV·DSR 규제를 엄격히 적용합니다.

 

• LTV는 지역·주택 수에 따라 40~80%까지 제한
• DSR 40%는 소득 대비 상환 능력을 따져 대출액을 줄임
• 생활안정자금은 최대 1억 원까지만 가능

 

따라서 순수 1금융권만으로 90% 대출은 사실상 어렵습니다. 대출을 늘리고 싶다면 1금융권과 2금융권을 조합하거나 후순위 담보대출을 병행해야 합니다.

2금융권과 후순위 대출을 조합하면 최대 90%까지도 가능

90%까지 가능하다는 사례 대부분은 상호금융·보험사·저축은행·캐피탈 등 2금융권 상품을 활용하거나, 후순위 아파트담보대출을 함께 받는 방식이에요.

 

예를 들어,

• 선순위: 1금융권에서 KB시세의 70% 수준까지 주택담보대출 실행
• 후순위: 상호금융이나 보험사 등에서 나머지 10% 안팎을 추가로 후순위 담보로 대출
• 사업자금 이라면 일부 금융사에서 100% 까지도 가능하지만 금리 상승 위험 고려

실제로 농협, 새마을금고, 신협 등 상호금융권에서는 시세 80%까지 후순위 포함 승인 사례가 존재합니다. 다만, 후순위는 금리가 5~7%대로 은행보다 높고, 심사 기준도 기관마다 다르기 때문에 꼼꼼한 비교가 필요해요.

후순위 아파트담보대출이란?

후순위 담보대출은 이미 대출이 설정된 아파트를 담보로 추가 대출을 받는 방식입니다. 기존 선순위 대출보다 후순위로 설정되기 때문에 금융기관 입장에서는 위험도가 높아 금리가 상대적으로 높고, LTV 계산 방식도 달라요.

 

예시)

• KB시세 3억 6천만 원 아파트
• 선순위 은행대출 2억 5천만 원
• 후순위 상호금융 대출 7천만 원
  → 총 대출액 3억 2천만 원(시세의 약 89%) 가능

이처럼 선순위+후순위 조합으로 90%에 육박하는 한도를 확보할 수 있지만, 무조건 승인되는 것은 아니며 DSR, 신용점수, 주택 수, 대출 목적에 따라 결과가 달라집니다.

실제 가능한 사람들의 특징

아래 조건에 해당한다면 90% 가까운 대출을 받을 가능성이 높습니다.

• 선순위 1금융권 대출이 이미 실행되어 있는 상태에서 추가 자금이 필요한 경우
• 소득 증빙이 일정 수준 가능해 DSR 40% 기준을 충족하거나, 예외 규정 적용 대상인 경우
• 신용점수가 700점 이상으로 저축은행 이하 사업자 심사 기준을 통과할 수 있는 경우
• 아파트 시세가 충분히 높고 근저당 설정 여력이 남아 있는 경우
• 다주택자거나 사업자로서 후순위 대출 활용 경험이 있는 경우

이러한 조건을 만족하면, 선순위 70% + 후순위 15~20% = 총 85~90% 수준의 자금 조달이 가능해요.

주의해야 할 점도 분명합니다

90%까지 대출을 받는 건 그만큼 부채 비율을 크게 높이는 행위이기 때문에, 아래 사항을 반드시 유념해야 합니다.

 

• 금리가 높아지면 이자 부담이 급증할 수 있음
• 후순위 대출은 조기상환수수료, 중도상환수수료가 높은 경우가 많음
• 부동산 시세 하락 시, 담보가치보다 대출액이 많아지는 ‘깡통 위험’ 존재
• DSR 규제 강화 시, 대환(갈아타기) 시점에 한도가 줄어들 수 있음

 

따라서, 단순히 “90%까지 나온다”는 말만 믿고 접근하기보다는, 자신의 소득·신용·부동산 가치·향후 상환 계획까지 꼼꼼히 검토해야 합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 무직자도 90% 대출이 가능한가요?
소득 증빙이 전혀 없는 경우는 어렵습니다. 다만, 아파트 시세가 높고 후순위 금융기관에서 소득추정이나 보증인 등을 활용할 수 있으면 예외 승인 사례도 있어요.

 

Q2. 생활안정자금으로 후순위를 받을 수 있나요?
1금융권은 생활안정자금 한도가 최대 1억 원으로 제한되지만, 상호금융이나 보험사는 시세·담보가치를 기준으로 생활자금 목적 후순위 대출을 취급하는 경우가 있습니다.

 

Q3. DSR을 초과해도 승인될 수 있나요?
 2금융권은 은행보다 DSR 적용이 느슨하거나 자체 심사 기준을 사용하는 곳이 많아 일부 예외 승인 사례가 존재합니다.

 

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아파트담보대출 한도 90% 가능은 조건부

아파트담보대출에서 90%까지 한도가 나온다는 말은 완전히 틀린 얘기는 아니에요. 다만, 단순히 은행 한 곳에서 90%를 빌릴 수 있는 건 아니며, 선순위+후순위 조합, 2금융권 활용, 개인 조건 충족이라는 복합적인 전략이 필요합니다.

 

일반적으로 연체 위험 없이 아파트 담보대출을 알아보고 있다면 KB부동산 시세를 기준으로 60~80% 내외로 활용하는 것을 권장 합니다.